Découvrez les règles et les sanctions pour le propriétaire de louer un logement indécent. De plus en plus de biens insalubres sont mis en location. Néanmoins, le bailleur à des obligations quant à la salubrité du bien. Selon le décret N°2002-120 du 30 janvier 2002, le propriétaire doit garantir la décence du logement, ses accès et tous ses accessoires tels que garage, jardin, places de stationnement…). Il est responsable de la prévention des risques comme des arbres fragilisés.
Locataires, si vous constatez qu’il y a un risque ou que le bien présente des soucis, notifiez-le par écrit (mail ou LRAR). En revanche, vous êtes tenus responsables du bon état de la location dans sa globalité ainsi que des extérieurs pendant la durée du bail. Vous devez restituer le bien dans l’état initial sauf si le bien se dégrade par son caractère insalubre.
Obligations du propriétaire sur la sécurité des locataires
Certains propriétaires profitent de la pénurie de logements pour louer des biens indécents face à la détresse des locataires malgré une législation qui se durcit.
1 – Le logement doit être protégé des eaux de ruissellement et de la remontée des eaux. Cela inclut les infiltrations d’eau notamment.
2 – Les ouvertures doivent présenter une étanchéité suffisante. Une porte de la partie vie donnant sur garage doit être isolante.
3 – Les dispositifs de retenue des personnes doivent être conformes. Cela concerne les balcons, les escaliers, etc. Par exemple une rampe mal fixée dans un escalier présente un danger.
4 – La végétation est à contrôler. Des arbres qui touchent les fils électriques, dont les branches tombent ou un tronc qui se fend présentent un danger. Il faut le signifier. Si le propriétaire ne s’exécute pas, c’est une mise en danger d’autrui.
5 – Les canalisations doivent être dans un état conforme à la réglementation et ne doivent pas refouler d’odeur. Dans le cas où vous constatez un désordre, il faut le signaler au propriétaire ou à l’agence. Si l’installation est en marge des obligations sanitaires voire polluante, vous pouvez le signaler aux services techniques de la ville dans laquelle vous habitez. Le propriétaire est dans l’obligation de régulariser la situation portant atteinte sur le plan écologique.
6 – L’état de conservation et l’entretien des matériaux composant le bien ne doivent présenter aucun risque pour la santé du locataire. L’intégralité des murs ou de la toiture ne doivent pas présenter de fragilité. Les matériaux comme le plomb ou l’amiante sont désormais interdits et doivent être retirés de l’habitation. A cet effet, le DPE doit être fourni lors de la signature du bail.
Les règles du bailleur à respecter sous peine de sanctions
7 – Les pièces destinées à l’habitation doivent dégager assez de lumière et avoir des fenêtres ouvrantes pour aérer le bien sous peine d’être un logement indécent.
8 – Les pièces doivent comporter des ventilations conformes. Pour une salle de bains, ce sera une VMC. Pour les pièces de vie, des zones d’aération doivent être prévues. C’est important en cas de fuite de gaz ou d’émanations au dioxyde de carbone par exemple.
9 – Un logement indécent peut présenter un réseau d’eau non conforme. Les pénétrations d’eau dans la partie habitable ou le garage peuvent endommager l’état général du bien. L’humidité latente dégage des odeurs de moisie dangereuses pour la santé. En effet, cette odeur étouffante et acide prend les poumons. Elle est provoquée par des moisissures qui sont des aspergillus. Ce sont des champignons ultra toxiques. L’Aspergillose pulmonaire, cause de mortalité élevée en France est la troisième cause d’infection fongique invasive (entre 50 et 80% des personnes en contact).
10 – Les points d’eau doivent être raccordés à un réseau de tuyauteries spécialement réservé à l’évacuation des eaux usées. Si vous constatez une non-conformité, signalez-le.
11 – Le réseau électrique doit permettre un éclairage suffisant. Les prises doivent toutes fonctionner quant à celle du four, elle doit être conforme à la nouvelle législation.
12 – La mise à disposition du réseau des évacuations des eaux doit fonctionner notamment pour les lave-linge, lave-vaisselle…
13 – Un logement habitable doit avoir au moins une pièce de 9M2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 M.
Louer un logement indécent présente des risques pour le propriétaire
Un immeuble en mauvais état présentant des risques sanitaires (nuisibles, non-étanchéité, absence d’entretien, moississures…) est un logement indécent par conséquent insalubre. L’état d’un bien est déclaré dangereux pour la santé suivant des seuils de gravité.
Dans le cas d’un logement insalubre remédiable, la sanction du propriétaire est d’exécuter les travaux de mise aux normes sous délai voire de reloger ses locataires en cas de besoin d’hébergement temporaire.
Dans le cas d’un logement indécent irrémédiable, le bailleur est dans l’obligation de reloger ses occupants.
Les sanctions à louer un logement indécent
L’article 20-1 de la loi de 1989 prévoit des sanctions en fonction de l’état du logement loué. Il peut :
- obliger à réduire le montant du loyer
- exiger la suspension du paiement des loyers avec ou sans consignation
- prononcer une exécution des travaux assortie d’une astreinte
- ordonner une indemnisation des troubles de jouissance
- réviser la durée du bail
- interdire le logement indécent à la location
- obliger le propriétaire à reloger les locataires
- réclamer une indemnisation en faveur des locataires
L’exception d’inexécution face à l’indécence d’un logement n’autorise pas le locataire à suspendre ses loyers de son propre chef. Toutefois certaines juridictions peuvent être clémentes à l’égard des locataires et pencher en faveur de leur refus de payer leur redevance.
Vous êtes victime d’un propriétaire véreux ? Faites-en part par écrit au bailleur ou à l’agence immobilière. Cette dernière étant un professionnel de l’immobilier n’a aucun droit à l’erreur. Elle a l’obligation de rétablir les désordres dans les plus brefs délais en étant médiatrice entre les deux parties. Dans le cas où rien n’avance, vous pouvez faire appel à une conciliateur pour ensuite saisir le juge ou encore faire appel à la CNL (Confédération nationale du logement) ou la CGL (Confédération générale du logement).
